Adosado 310 m² junto a la Quinta de los Molinos · EXP Riobamba 50

La vivienda

Ficha combinada de tres fuentes: certificación registral (RP Madrid nº 17), Catastro y el anuncio comercial vigente del propietario (idealista, actualizado 09/08/2026, agencia SalesLine). El inmueble está confirmado: es el propio activo en subasta.

Carrusel de fotografías

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Imágenes del anuncio comercial del propietario; uso interno del dossier.

Descripción

Chalet adosado de 1998, de cuatro alturas registrales (semisótano, baja, primera y bajocubierta; el anuncio lo comercializa como “5 plantas”), en la calle Riobamba 50 (28027, urbanización Quinta de los Molinos), sobre parcela de 153 m², con jardín propio y acceso a zonas comunes con piscina (participación ob rem del 3,21% en la finca común 48.561).

Planta baja: recibidor con armario, cocina de doble altura con office, salón independiente con salida a porche y jardín. Planta primera: cuatro dormitorios exteriores, uno en suite, más baño con ducha. Buhardilla de ~45 m² diáfana con terraza. Sótano: garaje para dos coches, habitación de servicio/despacho, lavadero-tendedero con despensa y bodega acondicionada.

Estado: bien conservado — segunda mano/buen estado según el anuncio, confirmado en visita exterior y conversación con la propiedad. El proyecto contempla únicamente lavado de cara, no obra.

La vivienda está siendo comercializada en paralelo por dos agencias: SalesLine Inmobiliaria y Quartiers, ambas a 1.415.000 €. Esa venta privada en curso es, a la vez, la mejor validación del valor del activo y el principal motivo por el que la subasta puede no llegar a celebrarse (ver riesgos).

Superficies: el anuncio comercializa 310 m² construidos; el Catastro recoge 260 m² y el Registro 240,19 m². La diferencia corresponde a acondicionamientos posteriores (buhardilla y sótano). El adjudicatario adquiere la finca registral; la valoración de salida se apoya en la superficie comercial de mercado, que es como transacciona toda la manzana.

Ficha técnica

Identificación registralFinca 48.547 · RP Madrid nº 17 · CRU 28099000495196

Ref. catastral6372226VK4767A0001GP

Año construcción1998

Superficie comercial310 m² (cat. 260 · reg. 240,19)

Parcela153 m² (154 gráfica)

Programa6 habitaciones · 4 baños

Garaje2 plazas en sótano

ClimatizaciónGas natural · A/A en salón, buhardilla y 3 hab.

OrientaciónNorte, sur y oeste

ExtrasArmarios empotrados, trastero, terraza y balcón

CEEEmitido · consumo 382,6 kWh/m²·año

Comunidad60 €/mes · piscina y jardín comunitarios

Nota: datos procedentes del anuncio comercial, del Registro y del Catastro, pendientes de verificación in situ. Hay solicitada judicialmente una visita de inspección del inmueble (art. 669.3 LEC): el inversor interesado está invitado a sumarse a ella para comprobar personalmente estado y distribución antes de la puja.

Cargas por orden de prelación

Certificación de cargas del art. 688 LEC (RP Madrid nº 17, septiembre 2025). Se ejecuta la hipoteca de la inscripción 9ª; todo lo posterior purga con la adjudicación y se cancela por mandamiento. Sin cargas anteriores vigentes.

Insc. 9ª · Hipoteca 2001 (Bancaja → CaixaBank → AP Oxygen Bidco) RH 558.287,50 €SE EJECUTA Tasación pactada para subasta en la escritura (2001): 559.244,77 € — hoy tipo de la subasta. Deuda reclamada en el procedimiento: 46.723,95 €. El fondo adquirió el crédito por 14.113,17 € (dato registral, insc. 16ª).

Anotación V · Embargo AEAT (2016, prorrogado 2020 y 2024) 613.292,67 €PURGA Posterior a la hipoteca ejecutada: se cancela con la adjudicación. Cobra del sobrante por su rango.

Anotación W · Embargo Ayuntamiento de Madrid (2019, prorr. 2023) 9.036,38 €PURGA Posterior: se cancela. Cobra del sobrante tras la AEAT.

Anotación Z · Embargo TGSS (2023) 378.958,25 €PURGA Posterior: se cancela. Último rango en el sobrante.

Afecciones fiscales ITP/AJD (notas de las insc. 15ª, 16ª y 17ª, 2024) Quantum residualDISCUTIBLE Notas al margen (2024) que garantizan durante 5 años el eventual ITP/AJD devengado por las cesiones del crédito hipotecario (Bancaja → CaixaBank → AP Oxygen), no por transmisiones de la finca. Su exención práctica se motiva en dos planos: son accesorias del derecho que se ejecuta —extinguida la hipoteca con la adjudicación, se extinguen con ella—, y el impuesto que garantizan es residual o inexigible (cesiones entre empresarios exentas/no sujetas a TPO, AJD ya liquidado, y base de la cesión asignada en solo 14.113,17 €). Exposición esperada para el adjudicatario: nula.

Extra-registral: IBI pendiente (hasta 4 años) y cuotas de comunidad ≈ 7.200 € + 2.880 €SUBSISTE Siguen a la finca: afección real del IBI y cuotas de comunidad (60 €/mes), presupuestados a 4 años de impago total en el modelo.

Simulador del inversor · compra sin financiación

Ajuste el precio de adquisición y el de venta con los controles principales, y cada partida de gasto individualmente. El ITP se calcula solo: 6% sobre el mayor entre el remate y el valor de referencia catastral (670.607,30 €).

Precio de adquisición (remate)

Mínimo: 70% del tipo (391.471 € · aprobación automática) · Tope recomendado: 830.000 €

Precio de venta esperado

Banda de cierre estimada: 1.240.000–1.300.000 € · Asking actual del propietario: 1.415.000 €

Presupuesto de gastos (editable, partida a partida)

Lavado de cara

Acuerdo de salida

Comunidad (60 €/mes, 4 años)

IBI afecto (4 años)

Notaría y Registro

Gestoría

CEE y tasación

Acceso y cerraduras

Comercialización

Suministros ventana (100 €/mes)

Ventana de operación (meses) 14

El ITP no es editable: lo fija la ley sobre máx(remate, valor de referencia). Comunidad e IBI presupuestados a 4 años de impago total. Suministros: 100 €/mes × ventana (se recalcula al mover los meses; editable después).

ITP (auto)

—

base: VR

Inversión total

—

remate + ITP + gastos

Beneficio bruto

—

venta − inversión

ROI inversor (periodo)

—

65% beneficio / inversión

ROI inversor anualizado

—

= cash-on-cash sin financiación

Margen vs. tope

—

tope recomendado: 830.000 €

Reparto del beneficio · transparencia total

65%

35%

INVERSOR · 65% DEL BENEFICIO

—

ACTIVOSPAIN · 35% DEL BENEFICIO

—

Fee de captación, análisis jurídico-registral y ejecución de la operación

Sensibilidad: ROI anualizado del inversor según remate

Testigos de mercado en la zona

Adosados y pareados en oferta en el polígono El Salvador y colindante (idealista, agosto 2026), depurados de duplicados. Excluidos: los dos anuncios del propio inmueble (misma finca, doble agencia) y un outlier con superficie incoherente. Ancla de cierres reales: 4.386 €/m² (Portal Estadístico del Notariado, casas de segunda mano, últimos 12 meses en el polígono).

Testigo	Precio	m²	Hab / baños	Año	€/m²	Anuncio

Precios de oferta (media del listado de la zona: 4.713 €/m² según idealista), sin días en mercado ni histórico de bajadas; el cierre esperado aplica un 8–12% de descuento de negociación, contrastado con los cierres notariales del polígono (4.386 €/m², 12 meses). Excluidos los dos anuncios del propio inmueble. El testigo de Arévalo Lara cotiza bajo por transmitirse arrendado hasta 2029. Búsqueda completa: mapa de la zona en idealista.

Riesgos y condiciones del análisis

Cancelación de la subasta (alto — riesgo principal): el propietario comercializa activamente la vivienda y su letrado intentará paralizar el procedimiento; con solo 46.724 € reclamados, puede liberar el bien pagando (art. 693.3 LEC) o cancelar todas las cargas con el producto de una venta privada. En ese escenario la operación no llega a existir: el coste para el inversor es cero (el depósito se devuelve), pero el tiempo de análisis no se recupera.
Competencia en subasta (alto): activo visible en portales a 1.415.000 € con tipo de 559.245 €; se espera concurrencia minorista con referencias de zona, incluso para uso propio. Mitigante: disciplina estricta del tope de 860.000 €.
Posesorio (medio-bajo, rebajado): residen los ejecutados (vivienda habitual, moratoria potencial hasta 05/2028 si acreditan vulnerabilidad), pero hay canal directo abierto, actitud colaboradora acreditada y acuerdo de salida presupuestado. La ventana de 14 meses lo asume resuelto por vía negociada.
Superficie registral vs. comercial (medio): se adquieren 240,19 m² registrales frente a 310 m² comercializados; el proyecto no contempla legalización de los acondicionamientos y la salida asume la convención comercial de la manzana. Un comprador final financiado con tasación estricta podría descontar por este concepto.
Notificación de la subasta (medio): el ejecutado manifiesta no haber sido notificado; de confirmarse un defecto (art. 691.2 LEC) existiría riesgo de nulidad sobrevenida de la adjudicación. Verificación en el expediente antes de pujar.
Concursal (medio-bajo): pasivo personal elevado del ejecutado; un concurso previo a la aprobación del remate podría suspender la ejecución. Consulta al Registro Público Concursal antes de pujar y la semana del cierre.
Registral (bajo): pendiente nota simple de refresco y verificación de la inscripción 17ª (2024). El cuadro conocido es limpio tras la purga.

Adosado de 310 m² con piscina comunitaria, junto a la Quinta de los Molinos

La vivienda

Descripción

Ficha técnica

Ubicación

Cargas por orden de prelación

Simulador del inversor · compra sin financiación

Presupuesto de gastos (editable, partida a partida)

Reparto del beneficio · transparencia total

Sensibilidad: ROI anualizado del inversor según remate

Testigos de mercado en la zona

Riesgos y condiciones del análisis